 Генеральный директор Томской домостроительной компании Александр Шпетер провел традиционную ежегодную февральскую пресс-коференцию в 2021 году заочно из-за ограничительных мер, связанных с эпидемиологической ситуацией.
Как сообщили НИА Томск в пресс-службе компании, СМИ и telegram-каналы прислали более 200 вопросов, которые были объединены модераторами в тематические блоки. Александр Шпетер отвечал на них 1 час 47 минут.
Последствия пандемии и ограничительных мер
– Пандемия оказала очень серьезное влияние на основные процессы в стране, и мы не исключение. Конечно, ТДСК не останавливала работу ни на один день (такую возможность нам в ряду многих предприятий предоставило руководство области), при этом внешние условия этой работы резко изменились. Дело даже не в том, что болезнь коснулась и наших работников (в определенные моменты на карантин отправлялись целые коллективы). Самое главное заключается в том, что категорически поменялся сам характер работы.
В первую очередь, нарушились многие производственные цепочки, выстроенные с нашими партнерами. В качестве примера могу привести следующее: раньше мы получали большую часть строительных материалов по партнерским контрактам (партнеры поставляют материалы, мы их получаем, оплачиваем и направляем в работу), а теперь резко увеличились сроки исполнения контрактов и оплачивать строительные материалы практически на 100% нужно предварительно. Только затем их изготовят и отправят. Очень серьезно увеличились сроки, а некоторые цепочки вообще прервались, и пришлось искать новых партнеров. На некоторых процессах компания потеряла до 25% временного ресурса.
С самого начала пандемии мы приняли все необходимые меры предосторожности. Незамедлительно, как только были объявлены меры повышенной готовности, в компании вышел приказ, согласно которому персонал перевели на масочный режим, в практику ввели повсеместное использование антисептиков, приобрели приборы очистки воздуха и спецсредства для уборки помещений, увеличили частоту уборок. Все плановые совещания были переведены в онлайн-формат, часть специалистов перешли «на удаленку». Появились врачи-консультанты, которые работали со всеми коллективами холдинга. До сих пор ведем входной контроль температуры, сохраняем масочный режим.
Как корректировали планы
– И все же мы поставили задачу не корректировать производственную программу. Решили уплотнить все бизнес-процессы и за счет этого не менять директивный график. В конце года подвели итоги – все задачи, поставленные на 2020 год, полностью выполнены несмотря на пандемию.
Оценка спроса
– В 2020 году программы льготной ипотеки и ряд других факторов оказали стимулирующее влияние на спрос. В числе этих факторов нужно упомянуть и опасения, связанные с неопределенностью, и не очень хорошую ситуацию со ставками в банках. Люди начали искать применение сбережениям и пришли к выводу, что лучший вариант – покупка квартир. Затем появилась льготная ипотека, соответственно к концу года спрос резко вырос. В результате ТДСК превысила плановые показатели продаж на 20%.
Спрос на нашу продукцию устойчивый. Мы никогда не ставили перед собой задачу охватить весь спектр спроса на рынке недвижимости. ТДСК иногда обвиняют в монопольном поведении – так вот, мы никогда не стремимся к монополии, мы не считали и не считаем, что способны закрыть все потребности рынка.
Компания еще с советских времен работает в сегменте так называемого стандарт-класса и всегда держит его в фокусе внимания. Мы четко понимаем, что в нем требуется и как с ним работать.
И, уж точно, мы не ставили перед собой задачу закрыть, к примеру, нишу жилья бизнес или премиум-класса. И даже несмотря на то, что у нас есть некоторый опыт малоэтажного строительства, мы построили небольшие поселки, ТДСК также не считала их ключевой продукцией. Поэтому еще раз повторяю – мы эффективно работаем в сегменте стандартного жилья с достаточно устойчивым и понятным для нас спросом.
Планы на 2021 год с учетом завершения программы льготной ипотеки
– Директивный график на текущий год учитывает возможные метаморфозы со спросом. К примеру, рынок развивается по синусоиде: в конце прошлого года у нас был серьезный подъем кривой спроса, и мы можем предположить, что через некоторое время случится спад.
Изначально прогнозировали, что серьезный обвал случится после Нового года, однако продление программы льготной ипотеки до 1 июля означает, что вместо обвала будет плавное снижение. На наш взгляд, достаточно серьезная пауза возникнет в середине года, и директивный график компании учитывает этот фактор.
Кадровые проблемы, возникшие вследствие закрытия границ
– В силу того, что началась пандемия и границы страны оказались закрыты, достаточно большое число людей не прибыло на сезонные работы. Весной из-за этой нехватки начались сложности на благоустройстве придомовых территорий домов, введенных в эксплуатацию в зимний период. По этой же причине и на отделочном потоке обозначился дефицит рабочих рук. Это заставило принять решение – часть квартир не доводить до отделки «под ключ», увеличив долю квартир с предчистовой отделкой.
И сегодня компания имеет проблемы с рабочей силой. Понятно, что эта проблема актуальна не только для ТДСК или Томска в целом, она поднята на уровне страны. Наверняка какие-то решения будут приняты.
Поэтому повторюсь: проблема есть и не исключено, что она серьезно скажется на результатах нынешнего года.
Про эскроу-счета
– ТДСК специализируется на строительстве и продаже готовых квартир, а для этого эскроу-счета не нужны. К тому же, кроме всего прочего, здесь появляются дополнительные расходы.
Наша позиция заключается в том, что мы вовсе не отказываемся от эскроу – это государственная политика, и мы будем заниматься этим вопросом.
Если же говорить о текущей работе с банками, то уже в этом году я провел переговоры с представителями четырех основных финансовых организаций, представленных в области. Со Сбербанком подписаны стратегические соглашения, с другими организациями мы продолжаем плодотворно сотрудничать – все они находятся в нашем пуле.
О градостроительных проблемах Томска и возможной передаче ряда профильных полномочий муниципалитетов на уровень области
– То, что произошло с итоговыми показателями по вводу, действительно является настоящим провалом градостроительной политики руководства города. В Томске – как и во многих других городах – есть очень серьезный дефицит земельных ресурсов, пригодных для строительства. Нельзя сказать, что земли в городе нет вообще, однако действие генплана, утвержденного в 2007 году, было приостановлено из-за того, что городом так и не был решен вопрос исторических границ.
У города нет решения, что же будет в пределах исторических границ и за ними
К тому же в Томске огромное количество земли находится в санитарно-защитных зонах – если вы изучите актуальную карту, то увидите, что примерно 30% земельного ресурса города – это санитарно-защитные зоны. А еще в Томске на протяжении многих лет не решается вопрос подготовки земельных участков для строительства.
Если говорить о моей точке зрения на эту проблему, то, во-первых, нужно наконец-то определиться с границами исторического поселения и с тем, что и как в нем будет происходить. Исходя из этого, станет понятно, какая роль в этом процессе будет отведена нам – то есть тем строительным организациям, которые, к примеру, могли бы решать задачу по переселению из центра.
Из практики известно, что города, которые прошли через реконструкцию центра, так или иначе столкнулись с необходимостью подобного переселения. Мы готовы этим заниматься. Более того, ТДСК приобретает для города земельные участки за собственные деньги, и нам их никто не готовит.
Что касается передачи полномочий на региональный уровень, в целом я эту идею поддерживаю. Но нужно понимать, что актуальна она именно для Томской области – это регион, население которого составляет всего миллион человек: территория огромная, а жителей мало. И наличие этих полномочий у малых муниципальных образований замедляет многие процессы.
Идея эта была озвучена, но, когда начали разбираться со сроками и конкретикой, стало понятно, что нужно создавать проектный институт территориального планирования. А это сложное дело, здесь нужны опытные специалисты. Плюс к тому, нужно понять, как будет функционировать эта структура – при областном департаменте или в каком-то другом виде. То есть идея правильная, ее просто надо реализовывать.
Ранее предприняли промежуточную попытку с передачей Томскому району полномочий от малых поселений типа Зонального. И закон этот уже принят, 1 января он вступил в силу, но проблема оказалась той же. В районе нет еще комиссии по землепользованию, которая должна оперативно рассматривать эти вопросы. Сейчас мы имеем дело с ситуацией, когда одни уже не решают, а вторые еще не решают.
Какой тут может быть выход для нас? Будем работать на тех земельных участках, которые мы приобрели заблаговременно.
Расселение аварийного жилья
– Это государственная программа. На самом деле каких-то действительно больших цифр по аварийному жилью в случае с Томской областью нет. Речь идет о 120 тыс. кв. метров, при этом саму программу продлили до 2030 года. И если разбить эти площади на равные части, в год нужно строить всего по 12 тыс. кв. метров, для ТДСК это половина дома.
ТДСК, как рыночная организация, участвует в торгах, что-то мы выигрываем, а что-то нет. К примеру, в прошлом году достаточно большое количество квартир было куплено у нас, и программа региона в 2020 году была решена, в том числе и с помощью ТДСК. Однако в 2021 году программу решили выполнять по-другому – средствами на расселение должен распоряжаться государственный заказчик.
Поскольку в схеме появился новый субъект, ему начали искать землю и в итоге нашли несколько новых участков. Один находится в районе Зеленых Горок – был объявлен конкурс на проект планировки, его выиграла какая-то фирма, которая и выполнила этот проект. Далее будет объявлен конкурс на проектирование зданий, указанных в проекте. Мы планируем участвовать в конкурсе. Затем будет следующий конкурс – уже на строительство зданий.
Повторюсь, это рыночная процедура – мы примем участие в аукционах, но не факт, что станем победителями. К примеру, ТДСК уступила в том же конкурсе на проект планировки.
Поэтому рассказы, что ТДСК «захватила» программу расселения аварийного жилья, далеки от реальности. Если говорить о моем личном мнении, то компания действительно приспособлена, чтобы строить индустриальное, недорогое и достаточно комфортное жилье.
Реновация
– В том формате, который практикуется сегодня в Москве, реновации не будет ни в одном другом городе страны. Напомню, что московская реновация — это федеральный проект и осуществляется за счет федеральных средств.
Между тем, в конце прошлого года на федеральном уровне был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ). В результате изменений, внесенных в Градостроительный кодекс РФ и ряд других действующих актов, в стране появились нормы, опираясь на которые, власти любого поселения могут осуществлять такое развитие на законных основаниях.
Если перенести действие этого закона на территорию Томской области и конкретно Томска, то здесь есть такие депрессивные территории, и одна из них – Черемошники. Но нужно понимать, что законодательные изменения предписывают целую череду действий, которые должна осуществить местная или региональная власть для принятия решения о КРТ. И только потом в процесс смогут включиться строители.
Таким образом, в Томске под реновацией может пониматься именно такое КРТ, выполненное по проекту, который еще только предстоит сделать. Принятый федеральный закон носит рамочный характер. Он предписывает необходимость принять определенное количество законопроектов регионального уровня, с учетом особенностей каждого отдельного субъекта РФ. И принятие таких законов является задачей ближайших месяцев – то есть у города наметилась перспектива развития депрессивных территорий.
Следующим этапом здесь является экономика – например, по этому закону весь снос на подобных территориях должен осуществлять застройщик. И если говорить о тех же Черемошниках, мы давно знаем этот район и понимаем, что с экономикой строительства там все достаточно сложно. Например, за последние 30 лет там выросли такие коттеджи, что экономические перспективы их сноса достаточно туманны. Кстати, на этих участках также нужно строить магистральные сети и осуществлять другие капитальные вложения.
Проекты комплексной застройки
– Компания застраивает территории по собственным проектам в соответствии с действующим законодательством. С появлением закона о КРТ термин «комплексная застройка ТДСК» стал недостаточно корректным с формальной точки зрения. Теперь «комплексной» называется та застройка, которая детально прописана в новом законе. Между тем, комплексный подход к строительству еще с начала 2000-х является частью стратегии компании. Точечная застройка, это не наш уровень и масштаб.
Если мы и строим что-то вроде жилого комплекса на Комсомольском, 48 (в народе и СМИ его называют «голландским»), то делаем это для других целей. Хотя и здесь в принципе речь идет о внушительном микрорайоне на 600 квартир общей площадью 40 тыс. кв. метров (это даже больше, чем суммарная мощность небольших компаний, работающих в области). В конце прошлого года мы сдали первую очередь – речь идет о двух подъездах большого здания. В настоящий момент работа продолжается, думаю, что все будет готово в срок, предписанный проектом.
В целом же стратегической задачей компании действительно является комплексное развитие больших территорий. Например, район-миллионник Солнечная Долина состоит из 12 микрорайонов. В ходе реализации этого проекта мы построили 750 тыс. кв. метров жилой площади, 7 детсадов, две школы на 1100 мест в одну смену и 50-метровый бассейн «Звездный». По независящим от нас причинам мы не смогли построить миллион квадартных метров жилья, как было задумано по проекту. В настоящее время в работе Южные Ворота: для компании это одно из самых перспективных направлений. Проект Южные Ворота-1 выполнен на 50%. ТДСК работает в нем уже шесть лет, и даже если ускориться, работы хватит еще на пятилетку.
В рамках освоения участка, находящегося поблизости, разработан проект мегарайона Южные Ворота-2. В перспективе он должен быть в 1,5 раза больше первого. Ситуация там пока достаточно сложная: нужно менять генеральный план поселка и переводить участок из категории земель сельхозназначения. Мы обратились к руководству муниципального образования, в итоге постановлением главы Зональненского поселения нам поручено разработать проект планировки. Далее на основании уже готового проекта необходимо провести все необходимые мероприятия, включая публичные слушания.
Участок в районе Южной площадки ОЭЗ «Томск»
– В городе Томске у нас также есть территория, пригодная для комплексного освоения – речь идет об участке, расположенном поблизости от ТВЗ. Эта земля площадью 35 гектаров приобретена в собственность компании, и здесь тоже нужно менять категорию земельного участка. Соответственно мы обратились в местный муниципалитет по поводу проведения тех же публичных слушаний – их в итоге провели, причем большинство участников этих слушаний высказались за изменение категории участка.
В процедуре голосования участвовало 1402 томича – такого на моей памяти в Томске не было никогда. Одна треть из них проголосовала против, причем в их числе были очень заинтересованные люди, которые хорошо подготовились к этому мероприятию. А оставшиеся две трети, часть из них работники нашего коллектива, проголосовали за. И мэр принял решение в пользу меньшинства, в конце концов, он имел на это право. В итоге вопрос по изменению статуса земли не был вынесен на заседание Думы и остался опять-таки подвешенным.
Мы считаем, что муниципальные образования, испытывающие острый дефицит земли для строительства, должны подходить к таким решениям более взвешенно.
В мэрии было известно, что в процессе задействована организация, которая приобрела крупный участок городской земли, причем потратила на это сотни миллионов рублей. Знали там и о целях приобретения этого участка – в конце концов, проект застройки решает задачи самого муниципалитета.
Решив этот вопрос тогда (а его можно было решить достаточно спокойно), мэрия уже сегодня определяла бы места для расселения «аварийки», да и в целом у нее не случилось бы такого жуткого провала в сфере жилищного строительства.
У нас действительно есть проект комплексной застройки этого участка. В нем предусмотрено строительство детских садов, дорог и улиц, а также улучшенное благоустройство – пониженная этажность, наличие рощи и прочих зеленых территорий.
Что со всем этим будет дальше, сказать трудно, но я надеюсь, что какой-то разум тут все-таки возобладает. Мы от этой территории однозначно не откажемся – во-первых, за этот участок были заплачены большие деньги; во-вторых, его освоение необходимо городу.
Высотные дома и споры вокруг них
– На мой взгляд, для 600-тысячного города полный отказ от высотного строительства – это нонсенс. Но появление каждого такого объекта, вне всяких сомнений, необходимо контролировать с точки зрения уместности.
Что же касается раздувания этой темы, то нужно понимать, что массовой 25-этажной застройки в Томске не будет еще очень долго – пока речь идет лишь об отдельных архитектурных доминантах.
Могу сказать, что в стратегии ТДСК на ближайший период сплошного высотного строительства не планируется. Мы тщательно изучаем обратную связь от покупателей и знаем, что они хотят следующего: жилье должно быть достаточно комфортным и недорогим. Нюанс же заключается в том, что себестоимость высотного строительства существенно выше.
Поэтому речь идет именно об архитектурных доминантах – начали мы с Радонежского: в итоге там может быть построено два таких здания. Возможно, такие доминанты появятся и в других районах комплексной застройки – например, в Южных Воротах-2 или на участке вблизи ТВЗ, но сплошного высотного строительства не будет и здесь.
Я знаю, что в недрах гордумы зреет решение о запрете на строительство высотных зданий. Начать нужно с того, что 25-этажные дома трудно назвать по-настоящему высотными – 40 этажей еще понятно, но 25 для таких городов как Томск — это, на самом деле, рядовая застройка. Но в Думе некоторые все равно выступают против, иногда даже звучат мысли, что в городе нужно строить максимум четырехэтажные дома. Такие заявления совершенно точно не способствуют развитию Томска.
Среднеэтажная застройка
– В свое время у компании уже был такой опыт, речь идет о микрорайоне «Заречный» в Солнечной Долине. Мы рассматривали этот формат как новеллу, позволяющую обеспечить рынок жильем повышенной комфортности – соответственно и себестоимость там была выше стандартной. Однако на этапе продаж мы пришли к выводу, что тиражировать это пока не стоит.
Прошло время, появились такие районы как Северный парк, у потребителей изменились предпочтения. В принципе, это нормальная ситуация, когда люди ездят по миру и что-то перенимают в плане предпочтений. Так или иначе, в Томске появился устойчивый спрос на среднеэтажную застройку, и мы задали себе вопрос, можно ли придумать что-то новое в этой нише.
В итоге компания создала серию пятиэтажных домов повышенной комфортности. За основу взяты скандинавские тренды (прежде всего, финские и шведские), типовой проект дома уже готов и мы – уже который год – ищем подходящее место для реализации пилотного проекта.
Речь идет о домах с панорамными окнами, тремя метрами высоты от пола до потолка, нехарактерным для отечественных пятиэтажек лифтом, современным остекленным фасадом и полной доступностью для маломобильных людей. Серия уже прошла экспертизу, наиболее вероятное место строительства первых домов – это Южные Ворота-1, там есть два участка, пригодных для размещения «пилота».
Транспортная доступность Южных Ворот-2
– Все говорят, что это проблема ТДСК – и в том, что касается доступности и привлекательности строящегося жилья, это действительно так. Проблема есть, и нас она касается не в последнюю очередь. Однако сама задача по созданию улично-дорожной сети лежит отнюдь не на застройщике.
Это задача уровня генерального плана, и решать ее, в первую очередь, должны власти. Мы, безусловно, присутствуем в этом процессе, однако вся ответственность почему-то сразу переводится на ТДСК. Это неверно, мы не в состоянии решить такую задачу. Построить участок малого транспортного кольца, который стоит, допустим, десятки миллиардов рублей, а также прочие улицы и дороги – это не под силу любому частному застройщику.
В районе Южных Ворот живет довольно много людей, и вопрос о необходимости улучшения транспортной доступности мы ставим всегда. Заканчивается проект прокола под железнодорожным полотном на 76-м километре, благодаря которому станет возможным стабильное автобусное сообщение с районом. Сделать это хотели в конце прошлого года, однако, по всей видимости, у дорожных строителей получилось не все – думаю, что к лету это будет сделано однозначно.
Стоит вспомнить, что еще три года назад обо всем этом и разговора быть не могло – все упиралось в заоблачные цены и проект, который не мог пройти экспертизу. А сегодня сделано, и южный въезд в город со стороны аэропорта претерпел радикальные перемены. Посмотрите, как изменился Мокрушинский переезд. Теперь он не является особой преградой – затор образуется дальше, на площади Транспортной, но именно этот проблемный узел уже разрублен.
Закончилось проектирование и подходит к концу этап экспертизы одного из элементов малого транспортного кольца, которое позволит вывести из города часть транспортного потока. За МТК была целая битва, сейчас идет этап поиска финансирования, и я могу сказать, что в этом отношении власти (местные и региональные) делают многое. Вообще, благодаря нацпроектам и крупным программам наши дороги действительно меняются на глазах.
Думаю, через некоторое время южное направление станет одним из лучших с точки зрения транспортной доступности. Да и сегодня оно в этом плане не уступает другим районам города – пробки есть везде.
«Радонежский» и перспективы второй очереди проекта
– В январе мы получили первое в 2021 году разрешение на строительство дома, который, в свою очередь, станет последним для жилого комплекса «Радонежский». Можно ли говорить о возможности продолжения этого проекта? Мы считаем, что можно – вокруг расположен настоящий «шанхай», есть промышленные зоны и продолжение берега реки.
В целом идея такова: большая набережная начинается от областной администрации и тянется до Северска или же, как минимум, до Радонежского. Но это, опять-таки, идея, соответствующего проекта еще нет. Поблизости от уже застроенных нами территорий есть несколько пустующих участков, один из них (площадью 2,3 гектара) мы недавно приобрели в собственность и уже осуществили снос. Так вот, используя закон о комплексном развитии, здесь можно поработать над продолжением Радонежского, но усилий компании тут недостаточно.
Речь как раз о том, что называется проработкой нового генплана или внесением изменений в этот план – в результате должны стать понятны перспективы набережной как лица города, повернутого к реке. У нас на этот счет есть свои предложения, которые сформулированы и доведены до власти – в том числе в ходе ежемесячных заседаний штаба по строительству Радонежского.
Работа в Новосибирске
– Это третий по населению город страны и одно из самых перспективных мест в России с точки зрения жилищного строительства – он активно растет, там идет огромная стройка. К ТДСК там сложилось уважительное отношение – совсем недавно нас пригласил мэр Новосибирска на подведение итогов года. За 2020 год объем введенных нами площадей в Новосибирске составил всего 26 тысяч кв. м (против 230 тысяч в Томской области), но общий настрой на работу и взаимодействие с застройщиком заметно отличается от того, что мы видим в Томске.
В настоящее время компания занимается возведением ЖК «Аквамарин» на участке площадью 19 гектаров. Находится он на самом берегу Оби – это Левобережье, район Димитровского моста. Мы выполнили 50% от запланированного, работы на площадке будут продолжаться около пяти лет. За это время определимся с местом для реализации нового проекта – думаю, что новосибирские власти будут этому способствовать.
Сейчас в Аквамарине начинается строительство первого 25-этажного дома, один детский сад в районе уже построен, в перспективе появится еще один плюс школа по нашему типовому проекту. Эффективность комплексного освоения этой территории не в последнюю очередь связана с тем, что в Новосибирске действуют другие нормы по придомовым парковкам. Вообще, согласно местным правилам землепользования, там есть места, где в расчете на одну квартиру положено оборудовать даже сразу два машиноместа, однако в целом новосибирский норматив адекватнее томского. Да и вообще по этим правилам все можно сделать более компактным, использовать расположенные рядом территории и так далее. В результате у нас получился очень уютный микрорайон и в целом хорошее обновленное пространство.
На совещании у мэра Новосибирска сообщили, что корректировка генерального плана должна была завершиться в конце прошлого года, но из-за появления некоторых вопросов ее перенесли на текущий год. То есть там – в огромном мегаполисе с массой соответствующих проблем – люди думают об этом. Причем думают в нормальном «живом» ключе. Они послушали всех, в том числе и строителей, а затем сказали: «Давайте все это правильно сформулируем, соберемся еще раз и после этого сделаем окончательно». И мы надеемся, что в результате корректировки генплана застраиваемый нами район получит дополнительное развитие – там должен появиться пятый мост, и с его учетом это будет практически уже центр города.
Социальная инфраструктура
– В прошлом году мы построили четыре детских сада, в предыдущем были и новые школы. Компания считает своей обязанностью строить социальные объекты в возводимых нами районах, при этом мы четко понимаем, что создание и развитие социальной инфраструктуры – это тоже задача властей.
Мы участвуем в различных государственных программах на конкурсной основе. На сегодня мы победили в конкурсах на строительство шести детских садов в Томске, а в прошлом году наша проектная организация выиграла конкурсы на их проектирование. Отмечу, что конкурентная борьба была жесточайшая. В ближайшее время состоятся аукционы на строительство еще двух детсадов, мы примем в них участие, но не факт, что станем победителями.
И даже если все сложится, то строительство одновременно восьми детских садов – против четырех в прошлом году – это огромная нагрузка. А с учетом дефицита рабочей силы (особенно отделочников) задача превращается в крайне сложную. Еще нужно понимать, что бюджетные проекты являются низкорентабельными. Хотя это неправильно, потому что любой объект должен быть рентабельным.
Возвращаясь к теме детсадов и школ, отмечу, что кроме всего прочего соответствующие проекты должны быть включены в реестр Минстроя РФ. Если проекта в реестре нет, объект нельзя строить за бюджетные деньги. Наши объекты – и маленькие сады, и большие, школы на 1 000 и 550 мест – присутствуют в реестре Минстроя как самые оптимальные с точки зрения бюджетных трат и конструктивных особенностей.
В прошлом году мы выиграли аукцион на проектирование школы на 1 100 мест на улице Демьяна Бедного – это как раз неподалеку от нашей площадки у ТВЗ. Проект готов и передан на экспертизу. Следующим этапом станет аукцион на строительство.
Сам проект получился настолько удачным, что его планируют возводить в других регионах – недавно обратились с просьбой из Алтайского края, две школы по этому проекту планируется построить в Барнауле.
Парковки
– Проблема лавинообразной автомобилизации есть и ее, разумеется, нужно решать. Но необходимо четко уяснить: квартира и место для хранения автомобиля не должны находиться в жесткой связке друг с другом. В России же в этом плане все перепутано – проблема решается так, что вместе с квартирой человеку автоматически предоставляется и «дом» под открытым небом для его автомобиля. Такая постановка вопроса в корне неправильна, около дома должна быть лишь гостевая парковка – человек приехал из магазина, отнес покупки в дом и поехал ставить машину в другое место.
Между тем, местные руководители – и не только в Томске – пытаются решить часть общей проблемы за счет увеличения парковочных мест. То есть стояночные места соединили с парковочными и сказали – в дополнение к дому теперь стройте огромные парковки из расчета одно машиноместо на одну квартиру.
ТДСК придерживается этих норм, и по нашим новым районам это хорошо заметно. Но я, тем не менее, повторюсь – речь идет о глубоко неправильном подходе.
Каким может быть временный выход из положения? Рядом с районами комплексной застройки нужно создавать многоэтажные паркинги, где-то можно уходить под землю. Более того, в наших районах многоуровневые парковки предусмотрены уже на уровне проекта планировки, и мы обращаемся к жильцам с предложением о создании кооператива – хотите, мы вам их построим; хотите, действуйте сами. Однако пока что на это никто не идет.
Управляющие компании и жилищный фонд
– У ТДСК нет «огромного фонда жилых помещений». Есть большое количество построенных нами домов, которые эксплуатируются населением через разные формы управления, включая управляющие компании.
Упоминание некоего абстрактного «жилищного фонда ТДСК» – это грубейшая ошибка, которая зачем-то вкладывается в умы томичей. Управляющие компании ТДСК использует на этапе ввода дома в эксплуатацию, чтобы было кому заключить договор на воду, тепло, электричество, связь, лифты, пожарное оборудование. Иначе куда придет новосел – в холодное здание без света и тепла? Это УК домов, хозяевами которых являются томичи. Мы к этим домам уже не имеем отношения, все решают собственники.
Более того, если люди не хотят, чтобы их домами управляла дочерняя организация ТДСК, они создают жилищные кооперативы или ТСЖ, предусмотренное законом. Мы твердо знаем, что специалисты наших УК знают эти дома лучше, чем кто-либо другой – им доступна информация о полном цикле существования объектов, они всегда могут рассчитывать на помощь холдинга и так далее. И это, конечно же, сказывается на качестве управления. Однако повторюсь, далеко не все эти дома управляются нашими УК.
Благотворительность
– Благотворительную помощь мы оказываем каждый год, и она примерно одинаковая. Например, в 2020 году она составила 10,3 млн рублей. Деньги на подобные цели берем из прибыли холдинга по решению его акционеров и совета директоров, то есть эти выплаты никак не влияют на стоимость квадратного метра или оперативные показатели работы компании. Это добрая воля помочь тем, кому труднее.
Обратная связь и личный прием
– В Томской домостроительной компании создана полноценная система обработки обращений со стороны населения. Мы считаем любое такое обращение частью обратной связи, которая необходима для улучшения нашей работы и, прежде всего, готовой продукции холдинга.
Два года назад в холдинге создали круглосуточный многоканальный колл-центр. В целом за прошлый год поступило 10,5 тыс. обращений, с 8,5 тыс. разобрались по горячим следам – людям часто требуются профессиональные консультации, все-таки жилой дом представляет собой сложное инженерное сооружение. Встречаются обращения, которые требуют оценки специальной комиссии или касаются гарантийных сроков – тут по горячим следам уже не сработаешь. Но ни одно поступившее в компанию обращение не остается без внимания, все они регистрируются в автоматическом режиме.
Если у кого-то возникают вопросы, касающиеся продукции компании, ему не нужно идти на личный прием к генеральному директору. Да, у меня есть часы личного приема. Желающим на него попасть необходимо заблаговременно обратиться в приемную и объяснить цель визита. На практике очень часто выясняется, что возникший вопрос могут квалифицированно разрешить на уровне профильных специалистов. Система обратной связи работает и никаких барьеров – за исключением антивирусных ограничений – в ТДСК на этот счет не предусмотрено. | 
