 Спрос на дорогие квартиры снизится после отмены льготной ипотеки, поэтому еще более востребованным в 2023 году станет доступное и быстровозводимое жилье в крупнопанельных домах, которые строит Томская домостроительная компания.
После отмены льготной ипотеки ежемесячный платеж по ее обслуживанию у покупателей новостроек может увеличиться вдвое. Поэтому уже в ноябре были проданы все квартиры в панельных домах ТДСК в Томске, Томском районе и Северске. Остались предложения только в «монолитных» новостройках, включая ЖК «На Комсомольском».
Как стало известно НИА Томск, об этом и многом другом говорили на традиционном «круглом столе» на площадке ТДСК с участием экспертов в области недвижимости и ведущих банков, работающих с ипотекой.
Цена и себестоимость
Сейчас в отделе продаж и на сайте компании покупателям предлагают оставлять заявки на покупку квартир, так как ТДСК продает квартиры только после ввода домов в эксплуатацию. Такой способ продажи позволяет сократить затраты на обслуживание банковских кредитов и самой компании и покупателям ее квартир, а значит, поможет сохранить самые низкие цены на первичном рынке и в следующем году.
«Жилье по эскроу-счетам строится за счет банковского кредита. Это значит, что происходит автоматическое удорожание, добавляются расходы на его обслуживание. Поэтому мы продаем только готовое жилье, без эскроу», – рассказал участникам «круглого стола» коммерческий директор ТДСК Михаил Пчелинцев.
Еще одним важным фактором, который позволяет компании стабилизировать и сохранять низкие в сравнении с конкурентами цены, является собственное производство основных строительных материалов. Кроме того, заметное снижение финансовых рисков и затрат происходит при индустриальном домостроении за счет более коротких сроков возведения домов. Значение всех этих конкурентных преимуществ ТДСК еще более усилится в 2023 году.
В пределах инфляции
Специалисты отметили, что в течение 2022 года цены на квартиры в новостройках ТДСК росли меньше остальных – увеличились лишь в пределах инфляции. Только в связи с инвестиционными издержками и удорожанием материалов. В отличие от вторичного рынка, где рост цен нынешней весной скачкообразно вырастал до 70 процентов.
ТДСК, как и другие застройщики, регулярно передает все данные по своим продажам в органы государственной статистики, которые на выходе показывают «общую температуру по больнице», в целом по рынку.
Количество сделок на «первичке» в Томской области в этом году снизилось до 15-20 процентов, в основном из-за значительного сокращения предложения новостроек. Поэтому у нас доминирует «вторичка» – бывшие в употреблении квартиры и дома. И если кто-то хочет порассуждать о монополизме на томском рынке недвижимости без популизма и спекуляций, то им сюда.
На первичном рынке жилья чудес не бывает, поэтому рост цен сохранится. И дело здесь также не в желаниях застройщиков к увеличению прибыли, а в увеличении затрат.
Откуда ноги растут
«В ближайшие месяцы мы будем вводить жилье, которое начинали строить в 2021 году. Здесь были заложены цены начала прошлого года. В следующем году у нас выйдут в продажу объекты, которые мы начинали строить в 2022 году, а это уже совсем другой уровень себестоимости. Надо понимать, что снижение цены, которого всего ждут, может случиться на вторичном рынке, но на первичном рынке ожидать снижения точно не стоит. Это относится не только к ТДСК, но и ко всем застройщикам», – отметила начальник отдела продаж компании Анна Облакова.
Эксперты также говорили о том, что сегодня государственные и правоохранительные структуры в своих публичных оценках склонны приукрашивать ситуацию в строительной отрасли и демонизировать ее представителей. Так, например, в Центробанке заявляют о том, что льготные ставки ипотеки взвинтили рост цен на новостройки, а строители за счет господдержки получили дополнительную прибыль.
«На самом деле это не так, мы все прекрасно понимаем. Изменение условий строительства произошло раньше, и оно было колоссальным. Сначала в правительстве повысили НДС, потом повысились цены на строительные материалы, которые за полтора года выросли на 70%. Потом ввели эскроу-счета. Себестоимость просто выросла сама по себе. И все это показатели того, что не всю маржу забрали себе строители. Мне кажется, что здесь государство сегодня немного лукавит, когда отказывается от поддержки первичного рынка и застройщиков. На себя тоже грехи надо взять. Есть здесь и макроэкономические факторы. Объективно рост цен есть, и цены назад не откатятся», – считает председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, доктор экономических наук, заведующий кафедрой Томского государственного университета Дмитрий Хлопцов.
Лизинг вместо ипотеки
Когда НИА Томск готовило к публикации свой материал о «круглом столе» по рынку недвижимости и его перспективах, стало известно о том, что может стать альтернативой льготной ипотеке в 2023 году. Минфин РФ предложил развивать механизм лизинга квартир – аренды жилья с правом выкупа. По данным РБК, схема включена в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года.
Ранее мы сообщали о том, что президент Владимир Путин на заседании президиума Госсовета 21 июня дал поручение правительству финансово поддержать регионы в строительстве жилья, которое будет сдаваться внаем с возможностью последующего выкупа в рассрочку.
Глава государства тогда отметил, что для реализации этого предложения понадобится принять нормативные акты, и потребовал «провести эту работу как можно быстрее, уже в текущем году».
В своих комментариях мы предполагали, что преимуществами новой государственной программы смогут воспользоваться и жители Томской области. По предварительным сведениям об условиях программы, в нее могли бы войти ЖК «СуперВосток» и жилой район «Южные Ворота – 2». Работу на «СуперВостоке» ТДСК совместно с администрацией города Томска уже начала. Старт «Южных Ворот – 2» отложен по независящим от застройщика и местных властей причинам.
В конце 2022 года многие жители Томской области оказались в ситуации, когда не смогли купить квартиры по льготной ипотеке и самым низким ценам на местном рынке МКД – в панельных новостройках ТДСК. Будет ли в 2023 году шанс для участия региона в госпрограмме, покажет время. Пока это уравнение со многими неизвестными и их непредсказуемой логикой.
Анатолий Буров – специально для НИА Томск. | 
